부동산투자론 부동산 투자 투자에 수반되는위험의 개념, 위험에 대한 투자자의 태도 유형 (2)
분야
hwp부동산 투자에 수반되는위험의 개념, 위험에 대한 투자자의 태도 유형
차 례
1.
서론
2.
본론
(1) 부동산 투자 결정 과정
(2) 부동산 투자 결정 요인
3.
결론
4.
참고문헌
1. 서론
부동산투자는 장래에 더욱 많은 이득을 얻고자 확실한 현재의 소비를 줄이고 미래의 불확실한 수익을 얻기 위해 자본을 투입해 부동산을 투입하는 일련의 활동을 말한다. 그런데 부동산투자는 지역적 특성과 함께 투자 대상을 찾기 위한 정보탐색 비용이 많이 발생하고 투자 단위가 상대적으로 크기 때문에 신중한 결정이 필요로 하게 되고 이러한 결정을 할 때 고려하는 요인이 다양하게 있을 수밖에 없다. 여기서는 부동산투자를 하는데 고려하게 되는 투자 결정요인이 어떤 것이 있는지 살펴보도록 하겠다.
2. 본론
(1) 부동산투자 결정 과정
부동산투자 결정 과정은 일반적으로 다섯 단계로 이루어지는 데 먼저 투자자의 목적이 무엇인가를 파악해야 한다. 둘째, 투자 결정이 이루어지는 투자환경을 분석한다. 셋째, 부동산 투자로부터 기대되는 편익과 비용을 분석해 현금 수지에 의한 편익과 비용을 측정한다. 넷째, 분석된 현금 수지 투자 준거를 적용해 투자의 타당성을 분석한다. 다섯째, 이러한 분석 결과를 토대로 투자를 최종적으로 결정한다.
(2) 부동산투자 결정요인
1) 투자위험
위험은 일반적으로 손실이 발생할 가능성을 말하는데 투자의 경우에는 투자자가 투자를 통해 기대하는 수익률을 달성하지 못할 확률을 말한다. 그래서 합리적인 투자자는 위험을 회피하려는 경향을 보이기도 한다. 이는 기대수익보다 예상되는 손실이 더 클 것으로 판단되면 위험이 없거나 투자위험이 낮은 대안을 선호하게 되는 것이다. 이런 위험기피자가 있기도 하지만 위험회피 정도에 따라 위험 중립형, 위험 선호형의 투자 유형이 나뉜다. 위험이 클수록 수익이 큰 경우가 많지만, 항상 비례관계를 갖고 있는 것은 아니므로 위험을 정확히 파악하고 이를 제거하거나 줄일 수 있도록 검토하는 것이 필요하다.
2) 수익성
투하된 자본 대비 얻게 되는 산출의 비율을 수익률이라 하는데 투자위험이 비슷하다면 수익률이 가장 좋은 대안에 투자하는 것이 일반적이다. 그러므로 부동산투자를 결정하는 데 있어 가장 큰 결정요인 중 하나가 수익률과 수익의 규모라 하겠다. 이러한 수익성을 판단할 때는 매입금액과 예상되는 매각금액으로 계산하는 수익률이 일반적이다. 예를 들어 부동산을 10억 원에 구입해 비용을 제외하고 2년 후 12억 원에 매각하게 되면 2년간 2억 원의 수익으로 20% 수익률을 확보할 수 있다. 연간으로 환산하게 되면 연평균 10%의 수익률을 달성하는 것이다.
3) 환금성
환금성은 투자를 통해 획득한 자산을 나중에 처분하게 되는데 처분을 통해 원금을 회수해야 하는데 이렇게 원금을 회수하는데 걸리는 소요 기간이 짧으면 환금성이 좋은 자산, 회수 기간이 오래 걸리면 환금성이 낮은 자산으로 구분한다. 부동산은 일반적으로 규모가 크고 주식이나 채권에 비해 거래 및 회수 시간이 길게 나타나는 특징이 있어 환금성이 상대적으로 낮은 특징이 있다.
그리고 부동산 자산 유형에 따라 환금성도 달라지는데 우리나라의 경우 아파트는 지방의 임야나 오피스빌딩에 비해 환금성이 높다고 하겠다.
4) 입지 및 상권
입지는 주택이나 공장, 상가, 사무실 등이 위치한 공간적 개념을 말하는데 특히 상업용 부동산의 경우 투자 결정 시 중요한 결정요인이 된다. 주택의 경우에는 주거환경, 교육환경, 생활 인프라 등의 요소가 중요한 결정요인이 될 것이다.
반면 상업용 부동산은 주변 인구, 유동성인구, 구매력 등을 갖춰 충분한 상권 수요가 확보되는지를 파악하는 것이 가장 중요한 결정요인이 될 것이다.
상권은 판매자와 소비자 사이에서 상거래가 이루어지는 거래권을 의미하는데 소비자의 생활권, 기업의 활동권이 형성된 지역을 말한다. 상업 활동을 하는 장소로 공간적 넓이와 경제적 주체로 소비자의 행동 범위를 말하며, 경제활동의 범위로서 지역경제를 형성하고 있다. 상권이 활성화 되어 있으면 상업용 부동산의 경우 임대수익이 더 높게 형성되어 투자가치가 높아질 수밖에 없는 것이다.
5) 브랜드
국내 아파트 시장에서는 잘 나타나는 현상으로 브랜드가 형성되어 있는 대기업 건설업체의 아파트 가격은 그렇지 않은 중소형 건설업체의 아파트보다 가격이 더 높게 형성되어 있다. 이러한 부동산 건설 주체의 브랜드 이미지도 투자의사 결정에 중요한 요인으로 주목받는데 신뢰도가 높은 브랜드일수록 안전성, 편의성, 하자보수 등 다른 위험요인이 줄어들 것으로 판단하기 때문이다.
3. 결론
부동산투자에는 투자수익과 위험이 함께 있고 부동산과 관련된 정책변화, 그리고 부동산 주변의 여건이 수시로 변화하기 때문에 본인만의 투자 결정요인을 선택하고 우선순위를 판단할 필요가 있을 것이다. 부동산투자 시 의사결정 요인으로는 다양하게 있을 수 있겠지만 가장 중요한 것은 수익성, 투자위험, 환금성, 입지 및 상권, 브랜드 정도가 핵심 요인으로 보이며 이 중에서 투자 대상이 주택, 상업용 건물, 오피스 건물, 토지 등 대상이 어떠냐에 따라 결정요인에 대한 우선순위를 달리 가져갈 필요가 있을 것으로 판단된다.
4. 참고문헌
1. 부동산투자 결정과정과 의사결정 요인에 관한 연구, 한국전자통신학회논문지, 2012. 군장대학교 부동산경영학과, 김진
2. 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 선호특성이 투자만족도에 미치는 영향분석, 한국콘텐츠학회 논문지, 2016. 백준석, 김구회, 이주형
3. 상업용부동산 투자의 결정요인, 한국주거환경학회지, 2011. 9. 30, 김진, 원영수
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