부동산 산업의 여건 변화 사회 경제적 변화
분야
docx부동산 산업의 여건 변화
사회 경제적 변화
저출산 추세의 고착화로 인구증가율이 둔화되고 고령인구의 증가하고 있다. 사회 경제적으로 생산가능인구가 감소하는 경향을 보이며 자연스럽게 1~2인 가구가 증가하고 4인 이상 가구가 감소하는 추세이다. 따라서 주택 중개시장에서는 168.60m² (구 51평) 이상의 대형 아파트에 대한 수요가 감소하고 소규모의 아파트나 오피스텔에 대 한 수요가 많으며, 매매 수요가 많은 지역과 임대차 수요가 많은 지역이 지리적으로 나뉘게 된다.
국내 경제상황이 성장의 포화에 다다랐다는 분석처럼, 부동산시장도 저성장시대로 진입하였으며 한동안 저금리 기조가 계속되고 있다. 사회적 관점에서 보면 소득 양극화가 심해졌으며 실질 가계소득이 감소하는 한편 베이비붐 세대의 은퇴로, 자녀들을 결혼시키면서 자녀들과 함께 살았던 대형 주택을 처분하고 중형 아파트로 이사하려는 사람도 많이 보인다. 이 모든 사회적 여건 변화는 부동산중개업에 영향을 미치는 요인 이 된다. 창업자는 사회의 고령화에 대비해 분양형 실버타운 분양을 주력 상품으로 삼을 수도 있고, 임대차 수요가 많은 젊은 층을 겨냥해 입지와 시설이 양호한 원룸이나 오피스텔 임대차 상품을 주력으로 삼을 수도 있다. 실버타운 분양권을 주력 상품으로 한다면, 중노년층 잠재고객들이 많이 계시는 곳으로 가서 사회 활동을 활발히 하는 것이 좋을 것이고 젊은 층을 노린다면 페이스북이나 트위터 등의 SNS, 인터넷 블로그, 커뮤니티 등의 사이버 공간을 적극 활용하는 것이 좋다. 창업한 곳의 입지와 인근 수요를 정확히 분석해, 고객이 원할 만한 매물을 넉넉히 보유해 두고 가장 적합한 매물을 추천할 수 있다면 계약 체결에 한 걸음 더 가까워진다고 생각한다.
시장의 구조 변화
부동산가격이 상대적으로 안정기에 접어들었다. 현재 실무에서는 부동산의 공급자를 중심으로 거래가 이루어지기 보다는 수요자를 중심으로 한 거래가 이루어지고 있다. 또한 부동산에 대한 패러다임의 변화로 부동산을 소유의 대상이나 가치의 보전수단으로 보기보다는 렌트나 임대를 통해 실제 이용할 재화로서의 가치를 더 중시하는 사람도 많다. 시장이 이렇게 변하고 있다. 앞에서 살핀 사회경제적 여건의 변화로 소형주택의 수요가 증가하고 주말 농장을 꿈꾸거나 휴식을 꿈꾸는 사람들 사이에서 세컨드 하우스의 수요가 증가하고 있다.
최근의 부유층들은 실 거주 목적으로 아파트보다 단독주택을 선호하는 경향이 있으며 시장을 전체적으로 보자면 매매보다는 임대주택에 대한 수요가 증가하는 추세이다. 투자용으로는 수익형 부동산인 상가도 여전히 인기이지만 그보다는 복합용도 부동산이나 오피스텔 등의 수요 증가가 두드러진다. 현직 부동산 중개서비스 제공자라면, 현재 창업한 혹은 창업하려는 나의 입지와 나를 찾아오는 주 고객층의 수요, 그리고 시장의 변화를 면밀히 검토하여 고객이 원하는 바를 정확히 예측하는 것이 중요하다. 예를 들어 임대차나 전세의 목적물로서의 소형주택을 의뢰받으면 소개하기 전에 충분한 임장활동, 혹은 정보검색으로 중개 대상물 주변의 입지와 환경에 대해 정확히 파악하고 수요자에게 매물의 장점을 명확히 호소해야 계약의 체결률을 높일 수 있다.
4차 산업혁명 시대의 신기술에 대한 이해
제4차 산업혁명이란 정보통신 기술(ICT)의 융합으로 이루어낸 혁명 시대를 말 한다. 18세기에 일어난 초기 산업 혁명 이후 네 번째로 중요한 산업 시대로 정의된다. 이 혁명의 핵심은 빅데이터 분석, 인공지능, 로봇공학, 사물인터넷(IoT), 무인 운송 수단(무인 항공기, 무인 자동차), 3차원 인쇄, 나노 기술과 같은 6대 분야에서 일어나는 새로운 기술 혁신이다.
제4차 산업 혁명은 물리적, 생물학적, 디지털적 세계를 빅 데이터에 입각해서 통합시키고 경제 및 산업 등 모든 분야에 영향을 미치는 다양한 신기술로 설명될 수 있다. 가상현실(VR)과 증강현실(AR)도 물리적 세계와 디지털 세계의 접목에 해당될 수 있다. pc의 대체품으로 등장한 스마트폰이 전 세계적 돌풍을 일으키며 2010 년 이후 최대의 화두로 부상하면서, 우리가 살고 있는 이 사회를 "스마트사회"로 명명하도록 하였다. 스마트사회는 모바일과 스마트기기에 의해 상호 의사소통이 가능 한 개방형 네트워크 사회로 시간과 공간의 제약 없이, 스마트폰을 이용하여 원하는 정보를 즉각적으로 알 수 있어 정보의 접근성이 강화된 사회이다. 따라서 이제는 정보의 유무가 문제되는 것이 아니라, 정보는 누구에게나 오픈되어 있고, 그 방대한 정보의 숲에서 자신에게 필요한 정보를 얼마나 빠르고 정확하게 수집하고 검색하여 활용하느냐가 중요하게 된 것이다. 예전만 해도 부동산 거래에 문외한인 사람들은 부동산에 대한 실질적, 법률적 정보 접근이 제한된 상태였다. 그렇기 때문에 공인중개사는 중개업무와 중개대상물의 소개에 있어 정보의 우위를 점할 수 있었고, 고객이 모르는 정보를 제공하며 중개 상담을 진행할 수 있었다. 그러나 지금은 대부분의 정 보가 공개되고 있어 누구든지 스마트폰과 인터넷 통해 필요한 정보를 쉽게 습득하여 모두가 준 전문가적 지식과 정보를 겸비하게 되었고, 중개사와 대등한 정보를 가지고 상담하게 되었다. 공인중개사는 이제 아무도 모르는 정보를 판매하는 직종이라기 보다는 그 정보를 제대로 가공하여 고객의 판단을 돕는 보조자적 지위를 갖게 된다. 시중에 떠도는 너무 많은 정보들 중에서 꼭 필요한 정보를 선별할 줄 아는 안목과 더욱 빠르게 정보를 수집하여 고객의 정보수집 시간을 단축시킬 수 있어야 하며, 정보 자체를 분석할 수 있는 능력도 갖추어야 한다.
우리나라는 IT강국으로 UN에서 발표한 전자정부 발전지수와 온라인 참여지수에서 모두 세계 1위를 차지한 국가이다. 타국에 비해 더 정확하게 구축된 공공정보와 이를 보다 실용적으로 활용할 수 있도록 개발된 어플리케이션 등 각종 인프라가 제공되고 있다. 이렇게 좋은 환경은 중개 정보화를 통해 중개서비스를 획기적으로 개선하여 선진적인 중개 서비스 패러다임을 선도하기에, 유리하고도 충분한 조건이다. 따라서 인프라와 환경을 효율적으로 활용하는 중개활동의 정보화를 추구한다면 전문 성과 신뢰성 두 마리 토끼를 잡는 맞춤형 중개서비스를 제공할 수 있을 것이다.
빅데이터와 부동산 중개업
최근 크게 이슈가 되고 있는 빅데이터(Big Data)는 기존 데이터베이스 관리도 구의 능력을 넘어서는 대량(수십 테라바이트)의 정형 또는 심지어 데이터베이스 형태가 아닌 비정형의 데이터 집합조차 포함한 데이터로부터 가치를 추출하고 결과를 분석하는 기술이다. 예를 들어 온라인 서적 판매 사이트인 아마존닷컴은 모든 고객 들의 구매 내역을 데이터베이스에 모으고, 그 기록을 분석해 소비자의 독서 취향과 관심사를 분석한다. 이런 빅데이터의 활용을 통해 아마존은 고객별로 추천 상품을 표시한다. 그간의 구매기록과, 검색 기록을 바탕으로 고객 한 사람 한 사람의 취미나 독서 성향을 찾아 그와 일치한다고 생각되는 상품을 중점적으로 제시하는 것이다. 아마존 닷컴의 추천 상품 표시와 같은 빅데이터 활용 사례로 구글 및 페이스북도 이용자의 검색 히스토리, 나아가 개인이 업로드한 사진과 동영상 같은 비정형 데이터 정보를 즉각 처리하여 이용자에게 맞춤형 광고를 제공한다. 다른 검색 사이트에 트렌치코트를 검색했던 고객이 페이스북에 접속하면 고객이 클릭했던 가격대와 비슷한 트렌치코트상품들을 색깔별로 보여준다. 최근 애완동물 용품에 대하여 검색한 고객 이 접속하면, 애완동물과 관련된 동영상을 우선적으로 보여주거나 각 브랜드별로 판 매율이 높은 애완동물 용품 광고를 보여주는 방식으로 이미 빅 데이터를 활용하고 있다. 빅 데이터 기술은 부동산 중개사업처럼 복잡하게 연관된 다양한 분야의 자료를 수집하고 분석하고 결정 및 행동하기에 매우 적합한 기술이다. 더욱이 빅 데이터는 과거의 데이터뿐 아니라 현재의 데이터(LBSNS, 웹 로그데이터등)를 분석함으로서 정확하고도 전문적인 중개 서비스를 제공할 수 있으므로 4차 산업혁명 시대에 눈 여겨 볼만한 기술이다.
앞으로 스마트시대에서의 중개업은 정보화된 도구들의 활용도에 따라 중개서비스 질의 차이가 더 크게 벌어질 것이다. 머지않아 중개시장에서 서비스의 양극화가 발생하며 구조적 재편성이 일어날 가능성도 배제할 수 없다 이와 같이 중개업의 패러다임 변화는 궁극적으로 국민들에게 고품질의 중개 서비스를 제공하게 되어 삶의 질을 향상시키게 될 것이다.
4차 산업 발달에 따른 향후의 부동산 트렌드 : 프롭테크
권현석, “부동산시장 변화에 따른 부동산중개업 창업의 발전 방향 고찰”, 석사학위 논문. 부산대학교 일반대학원.
강병기이국철, 2017, 『부동산투자분석론』, 법문사.
김동환·서진형, 2016, “부동산시장개방에 따른 개업공인중개사 경쟁력 제고방안,” 「대한 부동산학회지」.
정미애, 2014, “부동산중개업 마케팅의 실태와 전략 방안,” 한국전자통신학회, 학술대회지.
최연일, 2017, “국내 부동산 시장 변화에 따른 부동산중개업 발전전략에 관한 연구,” 박사학위 논문. 중부대학교.