분야
docx주택임대차보호법
개념
임대차는 민법 제618조에서 규정하고 있는 전형적인 계약의 한 종류로 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생한다고 기술하고 있다. 민법 제618조의 임대차는 건물을 포괄하는 개념으로, 주택임대차는 임대인이 건물 중 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임차인에게 사용하게 하고, 임차인은 이에 대하여 보증금 또는 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계 약을 말한다. 여기서 주거용 건물, 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건축물대장의 용도란에 “주거용”으로 기재되어 있지 않더라도 이 법의 적용을 받게 된다.
민법은 개인 간의 사적관계에서 발생된 법률행위를 정하고 있으며, 대부분 당사자간 합의에 의해 약정할 수 있는 임의규정으로 주택임대차 계약도 이와 같다. 부동산 개업공인중개사사무소에서 작성되는 주택임대차 계약은 민법 제618조에 의거해서 주택용도와 임대차조건을 정하여 임대인과 임차인이 약정함으로써 성립된다. 계약 이후 임대인과 임차인의 권리와 의무는 범위별로 민법과 주택임대차보호법에서 별도로 정하고 있는데, 민법에서는 임대인의 수선 의무와 임차인의 인용의무 및 통지의무 등 임대차의 수선유지와 관련된 법률규정이 구성되어 있다. 이는 임차인의 정주성 및 주거환경에 많은 영향을 미치고 있는데, 임대차기간 중 수선유지에 문제가 발생되었을 경우 사용수익에 많은 제한이 따르기 때문에 주거안정에 직접적인 영향을 주고 있다.
임대차기간 중 수선유지와 관련된 규정을 제외하고는 보증금의 채권보전을 위한 법률규정은 민법의 특별법인 주택임대차보호법에 명시되어 있다. 임대차기간 중 임대인과 임차인이 수선유지와 관련해서 당사자 간에 문제가 발생하였을 경우 민법 제623조(임대인의 의무)에서는 임차인이 거주하는데 문제가 없도록 임대인이 수선을 해주어야 할 의무를 명시하고 있고 민법 제 758조(공작물 등의 점유자, 소유자의 책임)에서는 “점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해 태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다”라고 규정하고 있다. 민법 제 623조 임대인의 의무에 대해 대법원 판례에서는 임대차 목적물의 파손·장해의 정도에 대한 수 선의무는 비용 발생이 있는 경우와 사용·수익 장애가 발생하였을 경우에 임대인이 부담한다고 명시하고 있다. 실제로 당사자 간에 수선유지의 분쟁이 발생하였을 경우에 분양 또는 매매로 소유권을 이전 받은 임대인은 직접 공사를 하지 않았기 때문에 매도인 또는 분양자의 책임 주장과 건물하자를 부정하여 수선의무의 정당성을 부정하는 경우가 빈번히 일어나고 있다.
따라서 임차인은 임대인과의 수선유지 분쟁에 대한 책임을 벗어나기 위해서는 민법 제634 (임차인의 통지의무)에 따라 주택문제에 대해서 지체 없이 임대인에게 통지를 해야 한다. 만약 임차인이 임대인에게 통지의무를 게을리하여 손해범위가 확대되었을 경우 임대인에 대한 손해배상을 벗어나지 못한다. 또한 임차인은 사전 통지의무와 함께 추가적인 책임을 벗어나기 위해서는 선량한 관리주의 의무에 따라 자기재산처럼 관리해야 할 필요가 있다. 그러나 임차인은 전세 또는 월세 계약을 통해서 거주하는 경우 선관주의의 의무를 무시하고 고의·과실에 상관없이 임대인에게 수선을 요구하여 분쟁이 지속적으로 발생되고 있다. 따라서 분쟁에서의 책임을 벗어나기 위해서는 임차인의 통지의무와 선관주의의 의무를 준수해야 필요가 있고, 임대인의 임차인의 과실 주장을 대비하기 위하여 평소 증거 수집을 위한 노력이 필요하다.
한계
주택임대차보호법은 민법 중 서민주거안정을 위하여 대항력과 보증금회수 등 임차인을 보호하기 위하여 민법의 특례로 제정된 법률이다. 주요내용은 대항력과 확정일자, 임대차기간, 계약의 갱신, 보증금 또는 월세 증액, 월차임 전환율, 보증금의 회수, 임차권등기명령 등 임차인의 거주기간 보장 등 임차보증금 회수 위주로 규정되어 있다. 즉, 주택임대차보호법은 채권·채무측면에서 대항력 유지 및 우선변제권 확보, 보증금 또는 월세 증액 및 월세 전환율을 강행규정으로 정하고 있다.
주택임대차보호법에서 규정하고 있는 대항력은 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3조 1항 1문에 따라 그 ‘다음 날’부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 한 것은 주택에 대해 주택임대차보호법에 의한 임차권의 대항력과 제3자의 민법에 의한 임차권의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 정하기 위한 규정인데, 이것은 주민등록법에 의한 주민등록과 부동산등기법에 의한 등기부가 서로 다른 공적 장부로서 관할기관이 각각 행정부와 법원으로 구분되어 있기 때문에 그 선후관계를 밝히는 것이 사실상 곤란하고 보다 정확하고 엄격한 공시방법인 등기를 통한 권리자를 보호하려는데 있다. 이렇게 임차인에게 중요한 대항력은 계약 시점부터 보증금 반환까지 계속 유지하여야 하는데, 임차인이 임대차계약서와 확정일자 발급 이후에 개인사정으로 주민등록 전출하는 경우 대항력 유지에 어려움을 겪을 수 있다.
권용산, “상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안”, 법무사 통권 제432호, 대 한법무사협회, 2003.
김남근, “상가건물임대차보호법의 개선방향에 대하여”, 시민과 변호사 통권 제 108호, 서울지방변호사회, 2003.
표종우, “상가임대차보호법의 문제점과 개선방안”, 석사학위논문, 경상대학교 대학원, 2018.
대법원 2018. 7. 12., 선고, 2015다68348, 판결: 민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인 에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태 하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 위 규정의 입법 취지는 공작물을 관리· 소유하는 사람은 위험의 방지에 필요한 주의를 다하여야 하고, 만일에 위험이 현실화하여 손해가 발생한 경우에는 그들에게 배상책임을 부담시키는 것이 공평하다는 데 있다. 따라서 ‘공작물의 설치·보존상의 하자’란 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하고, 위와 같은 안전성의 구비 여부를 판단할 때에도 당해 공작물을 설치·보존하는 사람이 그 공작물의 위험성에 비례하여 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하였는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다.
임차인의 지위는 늘 위태롭고 불안정하다. 임대보증금과 차임의 과도한 인상, 계약의 갱신거절, 권리금확보의 어려움, 보증금 반환, 강제퇴거 등 각종 불이익에 노출되어 있다. 또한, 일반적인 임대차와 달리, 영업용건물의 임대차는 구체적인 적용대상, 임대료 및 보증금의 구제, 적절한 존속기간의 보장 등이 시급히 입법적으로 해결되어야 할 문제들이 있다.
사동천, 상가건물임대차보호법상 근대민법 3대원칙의 수정원리의 적정성, 홍익법학 제19권 제3호, 홍익대학교 법학연구소, 2018, 9. 173면.