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![[부동산금융론] 투자와 위험분석-12](https://images.happyhaksul.com/thumb/68/67461-0012.gif)
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분야
hwp소득의 추정 : 오피스 건물의 예
채권에 의한 금융입문 (Debt Financing)
투자분석입문
위험도 분석
수익부동산의 세금
개인 소득세율 (‘80년대)
부동산운용에 대한 세금
감가상각의 처리 (매각시)
세후투자분석
소득의 구분
PRICE = DEBT + EQUITY
70% 융자시
$8,500,000 × 70% = $5,950,000 ⇒ $689,025/년 상환(DS: Debt Service)
1
2
3
4
5
NOI
$903,050
$928,985
$955,439
$973,790
$1,010,822
-상환(DS)
689,025
689,025
689,025
689,025
689,025
BTCFo
$214,025
$239,960
$266,414
$284,765
$321,797
□ 투자분석입문
투자분석이란 특정부동산의 투자가치(investment potential)를 분석하는 것임.
즉, ① 그 부동산을 구입할 것인가?
② 그 부동산을 얼마나 오래 보유할 것인가?
③ 그 부동산을 구입하기 위한 자금동원방법은?
④ 그 부동산 구입의 세금혜택은?
⑤ 그 부동산의 투자 위험도는?
⇒ 에 대한 해답을 제공하는 것이 투자분석이다.
질문: 이 빌딩을 $8,500,000에 구입할 것인가?
o 비율을 적용한 투자분석
① 단위면적당 가격 $85/SF(100,000SF) Rentable $88.54/SF(96,000SF)
시장가격과 비교 혹은 건설비용(토지포함)과 $70.00/SF
→ 합리적인가 판단
② 환원이율 (Capitalization Rate)
= 10.62% ≠IRR
최근의 거래 사례와 비교해 본다. (rough estimation이고 분석의 출발에 불과)
③ 배당 수익률 (Equity Dividend Rate)
8.39%