분야
hwpⅱ. 부동산투자에 있어 고려해야 할 사항
부동산투자에 있어서 고려해야 할 사항은 안전성, 환금성, 자본가치의 증대, 산출의 확실성, 경영관리의 부담, 환금면의 이익, 순이익의 재투자, 지렛대의 작용, 세금면의 이익, 시기 등이 고려되기도 한다.
ⅲ. 부동산투자의 특성과 장·단점
부동산투자는 몇 가지의 특성을 가지고 있다. 부동산투자 역시 부동산의 특성에 따른 영향을 받는다. 토지는 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 각 토지마다 매우 강한 개별성을 지니고 있으며(개별성), 또한 토지는 자연 그대로의 피조물로서 그 물리적인 양을 인위적으로 증가시킬 수 있는 생산물이 아닌 특성, 그리고 투자애서 안전성이 있어야 하는데, 이는 투자를 통하여 획득한 자산을 장래에 처분할 수 있고 처분으로 원금을 합리적으로 회수할 수 있는 특성, 부동산의 투자소득에서 양도소득과 임대소득이 발생하는 특성, 토지는 소모·마멸되지 않는 특성이 있다. 뿐만 아니라 토지는 개별성에 따라 그 이용도가 다양한 특성, 물리적인 기능보다는 인위적인 주변 환경에 의하여 효용이 달라지는 특성이 있다. 부동산투자 역시 부동산의 특성으로 인하여 다른 투자재와는 구별되는 몇 가지의 특성을 지닌다. 부동산의 특성으로 인해 수급조절이 곤란하므로 투자자의 자유로운 시장참여가 제한된다. 또한 부동산이 대체로 고가의 상품이므로 금융비용이 많이 드는 편이다. 부동산이 내구성을 지닌 재화이므로 그의 권리에 대한 것과 물적 관리에 대한 대책이 필수적으로 고려된다. 이에 따라 부동산 투자시 분석해야 할 위험의 영역은 많아지는 것이다. 부동산투자의 장점은 투자수익이 높은 편이고, 자본이득의 발생, 저당권설정으로 인한 자금융동의 가능, 절세 등이 있고, 반면에 단점으로서는 소유권자의 노력이 많이 요구되고 위험부담이 큰 편이며 재산상의 위험부담이 큰 편이며 재산상의 위험, 부동산의 공신력 결여 등이 있다.
Ⅱ. 부동산 투자펀드와 자산유동화 증권
ⅰ. 부동산 투자펀드
투자펀드란 자본을 투자자들로부터 공모 또는 사모방식으로 조성하여, 대리인인 펀드매니저를 통해 자본시장에서 운용함으로써 수익을 창출하고 이를 투자자에게 배분하는 간접투자 방식을 말한다. 부동산 투자펀드는 그 투자대상이 부동산 또는 부동산 증권을 대상으로 하는 투자펀드로서 자산특성에 따라 유동화 투자펀드와 부동화 투자펀드로 구분할 수 있다.
1) 유동화 투자펀드
유동화 투자펀드는 투자대상자산이 부동산을 기초로 한 증권을 운용대상으로 한 펀드를 말한다. 부동산자산을 기초로 한 증권으로는 자산담보부증권(ABS)이나 주택저당증권(MBS)등이 대표적이라 할 수 있는데, 증권화를 통해 투자위험을 분산시키고, 자신의 위험부담수준에 맞게 지분을 확보함으로써 많은 투자자들이 참여할 수 있게 한다는 면에서 장점을 갖고 있다. 유동화증권이 자본시장에서 다른 증권과 함께 거래됨으로써 투자자의 입장에서는 포트폴리오 구성을 통한 위험관리가 가능하다. 또한 많은 투자자들이 시장거래에 참여함으로써 자본시장에서 반대거래를 통해 투자펀드를 회수하기가 용이해지고 차익거래의 실현이 가능해 실수요자뿐 아니라 투기자, 헤저 및 차익거래자가 폭넓게 유동화 투자펀드에 참여함으로서 시장을 두텁게 하는데 기여한다.
2) 부동화 투자펀드