분야
hwp모기지 활성화 방안
모기지론이란?
모기지론이란 일반적으로 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 10년 이상의 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 말한다. 모기지론을 이용 할 경우, 주택 수요자의 입장에서는 장기 주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(보통 10년～20년)동안 고정금리로 원금과 이자를 분할하여 상환하게 되므로 통상 집값의 20～30%만 가지고 주택을 살 수 있고, 은행 등 금융 기관의 입장에서 볼 때도 주택 저당 채권 매각, MortgageMBS Swap 등을 통해 대출 보유에 따른 대손 발생 등 신용위험과 금리위험을 제거할 수 있는 장점을 가진 제도이다.
모기지(mortgage)란 본래 담보,저당이란 뜻의 영어 단어로서, 모기지론(mortgage loan)은 부동산을 담보로 잡고 주택자금을 장기간 대출해 주는 제도를 말한다. 미국이나 유럽에서는 이미 오래 전부터 거의 모든 집이 모기지론을 쓰고 있을 정도로 보편화한 제도인데, 우리나라는 올해(2004년 3월25일)부터 시행되었다. 은행에서 부동산을 담보로 잡고 대출해 주는 제도가 있긴 하지만 이와 다르다는 점을 부각하기 위해 모기지론이라고 불리고 있다. 기존의 일반 담보대출은 대출기간이 보통 3년 이하로 단기인데 반해 모기지론은 10～20년으로 장기이다. 또 모기지론은 일반 담보대출과 달리 금리가 고정이어서 대출 후에 금리가 올라도 이자를 더 물지 않아 집을 마련하는 사람의 입장에선 전세 값 정도로 내 집을 장만할 수 있다는 장점을 지녔다. 다시 말하면 집값의 30% 정도만 있으면 나머지를 모기지론으로 채워 집을 산 뒤 장기간에 걸쳐 원금과 이자를 갚아나가면 되는 것이다. 그렇다면 이처럼 유리한 조건의 대출이 어떻게 가능한가? 우선 은행의 담보대출은 일단 대출이 나가면 만기 때까지 자금이 묶이는 반면 모기지론의 경우 은행이 돈을 빌려준 사람에 대해 갖는 권리(대출채권)를 정부기관에 넘겨 유통을 시킨다. 물건을 사고파는 것처럼 대출채권이라는 상품을 사고파는 원리이다.
최근 국내 금융시장에서 가장 큰 성장세를 보이고 있는 부문은 단연 주택금융부문이다.
전 세계 시중은행들의 자산운용 추세를 감안할 때 향후 국내 시중은행들의 주택담보대출 확대는 지속될 것으로 기대된다. 그러나 정부가 추진하고 있는 가격안정화 조치가 효과를 거둬 버블 세븐으로 지목되고 있는 지역을 중심으로 가격이 급격히 하락하는 경우 현행 단기 원금일시상환형 변동금리부 주택담보대출은 금융시장은 물론 새별 금융회사의 건전성에도 위험한 구조로 판단된다. 아울러 현행 주택담보대출은 투기성 자금에 유리한, 정부의 주택가격안정화 정책기조에 역행하는 구종인 점을 감안할 때 주택시장 안정화를 위해 선진국형
모기지체제가 보다 신속히 확산될 필요가 있다. 현행 국내 주택담보대출과 같이 단기 변동금리 원금일시상황형 모기지 는 주택가격의 상승을 통한 자본차익을 목적으로 단기적으로 투자하고자 하는 투기적 수요에 적합한 구조로 동 대출관행의 선진화로 정부가 추구하는 투기적 수요의 억제 및 실수요자에 대한 지원을 확대할 수 있을 것으로 기대된다.
1.위험관리 인프라의 구축
①대출 데이터 : 대출실적, 차입자 및 담보특성, 대출특성
②체계적 위험 데이터 : 지역, 주택담보이자율, 수익률곡선 등에 따른 주택가격 추세
③모기지 점수 모델 : 2년 이내 대손가능성에 근거하여 모든 대출의 위험순위 부여
④기타 대출실적 모텔 : 조기상환, LGD, Termination Model 등의 가능성
⑤체계적 위험 예측 모델 : 주택가격, 이자율 등과 같은 경제적 변수