[법학]저당권과 용익관계
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분야
hwpⅡ. 저당권과 용익권의 관계
Ⅲ. 법정지상권(제366조)
Ⅳ. 저당토지 위의 건물에 대한 일괄경매청구권(제365조)
Ⅴ. 제3취득자의 지위
저당권은 목적물에 대한 점유 없이 단지 교환가치만을 파악하는 가치권으로서, 저당권이 설정된 경우에도 소유자는 목적물을 이용하는데 아무런 구속을 받지 않는다. 따라서 소유자는 목적물을 제3자로 하여금 이용케 할 수도 있는데, 이 경우 목적물에 대한 제3자의 이용권능은 소유자의 경우와는 달리 어느 정도 독립성을 가지며, 따라서 가치권인 저당권과의 합리적인 조정의 문제가 발생한다.
Ⅱ. 저당권과 용익권의 관계
1. 저당권이 설정되기 전에 이미 제3자가 목적물에 관하여 용익권을 가지고 있는 경우
이 때에는 후에 설정된 저당권에 기하여 경매가 이루어진 경우에도 위의 용익권을 가지고 저당권자 및 경락인에게 대항할 수 있다. 다만, 저당권설정등기 전에 전세권등기가 되어 있다고 하더라도 그것이 존속기간의 정함이 없는 전세권과 경매개시결정의 등기 후 6개월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 소멸하고, 따라서 배당에 참여하여 우선변제를 받을수 있을 뿐이다.
2. 저당권이 설정된 후에 제3자가 용익권을 취득한 경우
1) 이 때 제3자는 저당권의 실행이 있을 때까지는 용익할 수 있으나, 저당권의 실행이 있게 되면 저당권의 지위를 취득하는 경락인에 대하여는 대항할 수 없고 목적물을 경락인에게 인도하여야 한다.
2) 용익권이 전세권인 경우(일반 임차권의 경우도 마찬가지라고 할 것이다)
가) 동시이행의 항변권 성립 여부
전세금반환의무를 지게 되는 전세권설정자의 지위는 채권적인 것으로서, 채권을 인수한다는 별도의 약정이 없는 한, 전세목적물의 소유권을 취득하게 되는 양수인이나 경락인에게 이미 소멸한 전세권설정자의 소유권을 취득하게 되는 양수인이나 경락인에게 이미 소멸한 전세권설정자의 지위까지 승계되는 것은 아니라고 보는 것이 타당하다. 따라서 전세목적물의 소유권을 취득하는 양수인이나 경락인에게 동시이행의 항변권을 주장할 수는 없을 것이다.
나) 유치권의 성립여부
전세금반환청구권은 ‘물건에 관하여 생긴 채권’이라고 할 수 없으므로 전세목적물에 대해 유치권이 성립하지 않는다.
다) 따라서 전세금을 반환받기 위해서는 전세권설정자에게 청구하거나 경매절차의 배당에 참가하는 수 밖에는 없다.
3) 주택임대차의 경우
가) 대항요건과 대항력 발생시기
주택임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마친 때에는 그익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 이에 따라 임차주택의 양수인 기타 상속·경매 등으로 임차물의 소유권을 취득한 자는 임대인의 지위까지 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 2항).
나) 경락인에게 대항할 수 있는지 여부
1) 임차인이 우선하는 경우