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[부동산] 부동산과 부동산 시장의 현황, 침체원인과 부동산시장 전망에 따른 대응방안 분석

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    • 소개글
    [부동산] 부동산과 부동산 시장의 현황, 침체원인과 부동산시장 전망에 따른 대응방안 분석에 대한 자료입니다.
    목차
    Ⅰ. 개요

    Ⅱ. 부동산과 주가와의 관계

    Ⅲ. 부동산시장의 효율적 시장가설
    1. 약형 효율적 시장(weak form EMH)
    2. 준강형 효율적 시장(semi-strong form EMH)
    3. 강형 효율적 시장(strong form EMH)

    Ⅳ. 부동산 시장의 침체 원인
    1. 침체 원인
    2. 경기침체 가속화
    3. 토지 공급 과잉
    4. 실업증가와 구매력 저하

    Ⅴ. 부동산시장 변화에 따른 대응방안

    Ⅵ. 부동산 경기와 실물 경제전망

    Ⅶ. 부동산시장 전망
    1. 거시경제 전망
    1) 해외경제 여건
    2) 국내경제 전망
    2. 토지시장 전망
    3. 주택시장 전망
    본문내용
    부동산 시장의 변동이 경제에 깊은 영향을 미친다는 사실은 일찍이 미국의 경제학자, 헨리 조지(Henry George 1839-1897)에 의해 본격적으로 논의된 바 있다. 19세기 말 헨리 조지는 그의 명저 『진보와 빈곤』(Progress and Poverty)에서 토지투기가 주기적으로 경제불황을 일으킨다는 사실을 논증하였다. 토지가치의 투기적 상승이 생산을 압박하고 그것이 공급 중단과 수요 중단을 연쇄적으로 유발함으로써 불황이 발생한다는 것이 조지의 주장이다. 헨리 조지를 따르는 조지스트(Georgist)들은 이와 같은 실물 경로와 함께, 토지가치의 변동이 금융부문과의 관계를 통해 불황을 발생시키는 경로가 존재한다는 것을 밝혔다. 토지사유제 하에서는 토지 담보 대출 관행이 일반화되는데, 그럴 경우 토지가치의 변동과 대출의 변동은 상호 촉진 관계에 놓이게 된다. 토지가치의 상승은 담보 가치를 상승시켜 대출을 증가시키고, 대출의 증가는 다시 토지 구입을 부추겨 토지가치를 더욱 더 상승시킨다는 것이다. 이것이 반복되면 이른바 거품이 형성된다. 하지만 거품은 언젠가는 붕괴하기 마련이며, 그럴 경우 반대 방향의 상호 촉진 관계가 작동하게 된다. 즉 토지가치의 급격한 하락은 담보 가치의 하락으로 이어지고, 그것은 대출의 축소나 기존 대출의 회수를 유발하여 토지 수요를 위축시키는 동시에 자금 압박에 못이긴 가계와 기업들로 하여금 보유 토지를 방출하게 만들기 때문에, 토지가치의 하락을 가속화시킨다. 그렇게 되면 토지투기에 몰두했던 기업들의 도산이 이어지고 금융기관의 부실채권이 증가하여 금융위기가 발생하게 되는데, 그것은 전체 경제의 불황으로 이어질 수 있다.
    조지스트들과는 대조적으로 주류경제학에서는 얼마 전까지도 이 문제에 거의 관심을 기울이지 않았다. 그러나 1980년대 이후 세계 도처에서 부동산 시장에서의 거품의 형성과 붕괴가 금융위기를 초래하는 사건이 속출하면서, 주류경제학 내부에서도 부동산 시장의 변동과 금융의 관계를 분석하는 연구가 쏟아지기 시작했다. 주류경제학자들의 분석은 풍부한 사례와 정치(精緻)한 이론 모형을 제시하고 있지만, 그들의 논리는 조지스트의 논리와 거의 유사하다. 부동산 거품의 형성과 붕괴가 금융위기와 불황을 초래한다는 사실은 주류경제학 내에서도 통설이 된 것으로 보인다. 우리는 지금 헨리 조지 경제학을 ꡐ타도ꡑ하기 위해 토지를 경제학 체계로부터 제거해 버렸던 주류경제학이, 토지의 엄청난 영향력이 눈앞의 현실이 되는 상황에서 마침내 조지스트의 논리를 수용하게 되는 반전(反轉)을 보고 있다.

    Ⅱ. 부동산과 주가와의 관계

    부동산시장과 증권시장의 관계는 일반적으로 서로 대체적인 관계에 있다고 할 수 있는데, 부동산수익률과 주가수익률을 실증분석한 연구결과에 의하면 부동산시장과 증권시장은 실물자산과 금융자산이란 측면에서 경제사회적인 여건에 의존해서 단기적으로는 상호 대체적인 관계, 중장기적으로는 동반상승,하락하는 양상을 나타낸다.
    투자자의 입장에서 보면 부동산과 증권은 대체적인 투자수단으로 인식될 수 있는데, 만약 두 자산간에 수익률 차이가 발생하면 자산간의 교체보유 동기가 생길 것이다. 이때 부동산
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