분야
doc① 유상양도
② 임차
③ 재양도
④ 무상양도
⑤ 중국측 합작선이 토지사용권을 출자지분으로 투자하는 방식
２. 토지사용권 관련비용
① 취득비용
② 토지사용비
③ 임차료
３. 토지사용권의 사용기한과 종결
① 사용기한
② 토지사용권의 종결
４. 토지사용권의 저당
５. 유의사항
① 유상양도, 재양도, 무상양도방식
② 임차방식
③ 중국측 합작선의 토지 현물출자 방식
６. 건축물 신축 시 유의사항
７. 실무사례
도시구역의 토지는 국가소유에 속하며, 도시교외구역과 농촌지역의 토지는 구가소유로 규정한 것을 제외하고는 농민집체소유(農民集體所有)에 속한다.
국유토지와 농민집체소유의 토지는 단위 또는 개인에게 사용권을 줄 수 있으며 중국에서의 토지 거래는 이러한 사용권에 대한 취득 및 임대를 의미한다.
한편 지상건축물(공장 등) 기타 부착물의 소유권은 해당 토지의 사용권 범위 내에서 유지되므로 주의가 요망된다.
１. 토지 사용권 취득방법
토지에 대한 등기자료는 공개 열람할 수 있으므로 토지사용권을 취득하기 전에 관할 토지관리국에 가서 토지사용권 자, 사용기한, 저당관계, 임대여부를 먼저 확인할 필요가 있다.
(1) 유상양도(出让)
① 현급 혹은 현급 이상의 인민정부와 국유토지 사용계약을 체결하여 대금을 지불하고 토지사용권을 취득하는 방식으로 협의, 입찰, 경매 방식 등으로 취득한다.
② 국가소유의 토지를 유상취득 시에는 재양도, 임대 및 저당이 가능하다. 그러나 농민집체소유의 토지는 유상양도, 재 양도가 불가능하므로 집체가 소유한 토지를 유상양도, 재양도 하려면 정부의 승인을 받아 먼저 국가 소유의 토지로 전환한 후에 가능하다.
③ 외상투자기업은 영업허가증 발급일로부터 30일 이내에 비준증서와 영업허가증을 지참하고 현급 혹은 현급이상의 지방인민정부 토지관리국에서 토지사용 수속을 마치고 토지사용증서를 취득해야 한다.
이 토지사용증서는 외상투자기업이 토지를 사용하기 위한 법률적 근거가 된다. 단 경영기간 내에 비준기관의 승인 없이는 토지사용권을 제3자에게 양도할 수 없다.
(2) 임차
① 토지사용자가 임대인으로서 토지사용권을 지상건축물, 기타 부착물과 함께 임차인이 사용하도록 임대하고 임차인이 임대인에게 임차비를 지불하는 행위를 말한다.
② 토지사용권 임대 후 임대인은 계속 기존의 토지사용권 양도 계약을 이행해야 한다.
③ 토지사용권과 지상건축물, 기타 부착물을 함께 임대한 경우 임대인은 규정에 따라 임대 사실을 관할 부동산관리국에 등기해야 한다.
(3) 재양도
① 토지사용자로부터 토지사용권 잔여기간 내에 토지사용권을 다시 취득하는 방법으로 교환, 증여 등이 토지사용권 재 양도에 포함한다.
② 토지사용권 재양도 시에는 지상건축물과 기타 부착물의 소유권 및 등기 문건에 기재된 권리와 의무도 따라서 이전되며 규정에 따라 명의변경등기를 해야 한다.
③ 토지사용권 재양도 가격이 시장가격보다 현저하게 낮을 경우, 시/현 인민정부가 구매우선권을 가지며 재양도 시장가격이 불합리하게 상승하는 경우 시/현 인민정부는 필요한 조치를 취할 수 있다.
최근 중국 현지의 실질 경험을 토대로 정리하였으며, 실제 발생한 사례들를 통한 해결방법 등을 제시하였습니다.
아울러 실질 사용한 [국유토지사용권양도계약서]도 첨부하였습니다
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