[부동산학개론] 부동산의 가격과 경제원칙
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분야
hwp1) 차액지대설(差額地代說)
2) 절대지대설(絶對地代說)
3) 입지교차지대설(立地較差地代說)
2. 부동산가격과 가치
1) 가격(Price)과 가치(Value)
2) 부동산의 가액과 가치
3. 지가의 법칙과 그 대책
1) 지가의 법칙
① 지가(地價)의 입지교차법칙(立地較差法則)
순환선과 방사선으로 본 지가분포
② 지가(地傾)의 시간법칙(時間法則)
③ 한계지(限界地)의 지가법칙(地價法則)
2) 지가대책
지대(地代)에 관한 경제학자들의 관심은 18세기의 중농주의(重農主義)로 소급한다. 오늘날의 경제학자들도 그러하지만 중농주의자들의 관심은 주로 농업지의 지대에 집중하였다. 당시는 농업중심의 사회이고 도시의 경제비중은 희박하였을 뿐만 아니라 오히려 농업노동의 기생적 존재로서 경시되기도 하였기 때문이다. 이러한 농업지대 중시의 사조는 19세기말까지 지속되었다.
1) 차액지대설(差額地代說)
지대이론(地代理論)의 구성에 있어 가장 큰 비중을 갖는 것은 리카도(David Ricardo)의 차액지대설(差額地代說)이다. 그는 "지대(地代)란 토지생산물 중 토양의 힘을 이용한 대가(代價)로 지주(地主)에게 지불되는 부분"이라고 정의하였다.
리카도(D. Ricardo)는 지대가 발생하는 근거를 토지의 비옥도 ․ 위치의 개별성 ․ 토지의 부증성 즉, 부동산의 특성에다 그 원리를 구하고자 했다. 토지에는 비옥도와 위치에 따라 우등지(優等地)와 열등지(劣等地)가 있으며, 전자(前者)는 보다 유리한 조건에서, 후자(後者)는 보다 불리한 조건에서 생산활동을 함으로 양자 사이에는 필연적으로 생산력의 비교차가 생기고, 지대(地代)에는 생산가격면에 있어서의 우등지와 열등지의 차액(초과이윤)이 지주(地主)에게 지불되는 대가(代價)라고 했다. 리카도(Ricardo)가 지대의 발생을 토지의 개별성과 부증성(不堵性)의 특성에서 도출한 이론구성은 부동산학적인 견해라 할 수 있다. 그리고 리카도(Ricardo)는 동질적인 토지에는 유한성(有限性)이 있고 동일토지에 대한 부가적(附加的) 자본투하에는 수익체감의 법칙이 적용된다고 하였다.
2) 절대지대설(絶對地代說)
리카도(Ricardo)의 차액지대설(差額地代說)이 지대(地代)의 발생을 토지의 비옥도 ․ 위치에 따른 생산력의 차이에서 구했던 것과는 달리 절대지대설(絶對地代說)은 토지의 소유(所有)에서 지대발생의 근거를 구했다. 토지는 전술한 리카도(Ricardo)의 차액지대만이 아니라 토지소유자는 무상으로 토지를 이용케 하지 않을 것이므로 최열등지(最劣等地)에서도 토지의 사유제도(私有制度)에서 비롯되는 지대가 발생한다고 하며 이를 절대지대(經對地代)라 한다. 즉 자본주의 사회에서는 이용권내에 있는 모든 토지는 누구인가의 소유주체에 의하여 사유되고 있어 토지소유의 독점이 개재(介在)되며, 지주(地主)는 아무리 열등지(劣等地)라도 경제적 대가(代價)없이는 타인의 이용을 불허한다는 의미에서 토지소유는 자본투자에 대하여 절대적 제한이 될 뿐만 아니라 가격은 일반적 생산가격 이상으로 높지 않으면 안되므로 토지소유 자체가 농산물의 가격을 인상시킨다는 것이다. 그러므로 이러한 견해에 따르면 지대(地代)는 농산물의 생산가격을 초과하는 가치부분으로서 농업적 잉여가치가 전화(轉化)된 것이다.