부동산의 공적인 개발에 관한 장단점 및 개선방안
분야
hwp1. 부동산개발(real estate development)의 정의
부동산개발이란 인간에게 생활, 쇼핑, 레저 등의 공간을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동이다. 부동산개발은 토지개량을 통해서 토지의 유용성을 증가시키는 부동산활동이라 할 수 있다. 부동산 개발은 주체에 따라 크게 사적개발과 공적 개발으로 나눌수 있는데 혼합방식인 제 3섹터도 있다. 사적 개발은 토지 소유자(개인, 조합)나 기업 등 사익을 추구할 목적으로 개발사업을 말하고, 공적 개발은 국가나 지방자치단체(지방정부), 공사 등 공익을 추구할 목적으로 개발사업을 말한다.
2. 부동산 공적 개발의 장·단점
장점에는 공익성이 강하고, 개발이익의 사회적 환수가 가능하고, 택지의 대량공급이 가능하고 공공사업으로 재투자가 가능하다. 또 토지투기방지와 지가안정을 꾀할수 있고, 토지의 계획적 이용을 통해 토지이용의 효율성을 제고 할 수 있다. 단점으로는 사유재산의 침해가 나타날 수 있고, 주민의견의 수렴이 부족할 수 있다.
☞ 저는 정관신도시에 대해 조사를 했는데 정관신도시의 사업목적은 도심권 과밀화 해소와 주택수요에 대한 효과적 대응, 국제화를 위한 거점도시 건설, 부산으로부터 도시적 기능을 분산수용하는 대규모의 자족형 신도시 설립, 입지적 특성을 감안하여 전원적 신도시로 개발 등을 목적으로 한다. 부산광역시 기장군 정관면 일원에 위치하였으며, 면적은 4,158,636㎡, 건설호수는 28,747호(86,241인)이다.
정관신도시의 장점에는 30년간 개발제한구역으로 관리돼 깨끗한 주변 자연환경은 물론 넓은 면적에 2만9천가구, 8만6천명을 수용하도록 설계돼 일단 타 신도시보다 쾌적한 환경을 자랑한다. 녹지율 25%에다 평균 용적률 169%로 모든 아파트가 20층 이하로 건설돼 쾌적함만 따지자면 부산시내에서 최고라 할 수 있고, 17개의 초ㆍ중ㆍ고교와 종합병원, 대형 할인점, 중앙공원내 1천평 규모의 역사박물관 등 교육ㆍ편의시설은 신도시 안에서 일상생활이 가능하도록 계획되었다. 또 전용면적 25.7평 이하 평형대는 분양가상한제의 적용을 받는데 평당 분양가가 타 지역보다 싼 평당 500만원 안팎에서 형성될 것으로 보인다. 다른 평형도 평당 700만원을 넘지는 않을 것으로 예상된다. 특히 신도시가 8ㆍ31 대책의 1가구 2주택 양도세 중과대상에서 제외되는 군(郡)지역에 위치한 것도 이 곳만의 장점이라고 할 수 있다. 이밖에 기장군에 조성되는 동부산관광단지(2002~2011년)와 정관지방 산업단지(2001~2006년), 장안산업단지(2004~2008년), 원자력의학원분원(2004~2008년), 달음산 도시자연공원(2005~2013년) 등과도 인접해 있어 발전가능성도 충분히 높다는 장점을 가지고 있고, 단점에는 부산으로부터 거리가 멀다는 것과 특히 아파트는 분양가상한제 적용을 받는 25.7평짜리 이하의 경우 5년간, 그 이상 평형대는 3년간 전매가 제한되기 때문에 직장 이전 등 특정 여건의 경우에는 전매할 수도 있어 주거를 목적으로 하는 사람들에게는 전매제한이 별 문제될 게 없지만 투자목적의 수요자에게는 치명적인 단점이 된다. 이러한 단점의 개선방안으로 도심과의 거리를 좁혀야 하는데 정관~철마~해운대 석대를 잇는 13.5㎞ 고속화도로가 아파트 준공시기에 맞춰 오는 2008년 10월 개통될 예정이고 인근의 부산~울산 고속도로도 같은 시기에 완공되고, 또 경남 양산시 동면(국도 7호선)에서 기장군 장안(국도 14호)으로 연결되는 11㎞ 구간의 도로가 내년에 개통될 예정이라서 도심으로 진입시간이 줄어들것으로 보인다. 그리고 현재 부산의 부동산 시장이 침체되어 있기 때문에 분양실적 및 새 아파트들의 초기 입주율이 저조한 편이어서 주의할 필요도 있고, 또한 입주 초기, 이제 막 개발된 신도시로서 교통 및 교육, 편의시설 등 주변 기반시설이 잘 갖추어지지 않아 생활이 불편할 수 있다. 그러므로 단기 투자보다는 중장기 거주 목적의 실수요 입장에서 접근하는 것이 바람직하다고 볼 수 있다.
리포트를 통해 정관신도시에 대해 조사를 하면서 정관신도시의 장점에 매력을 느꼈고, 정관신도시가 완성이 되면 어떤 모습일지 벌써부터 기대가 되어된다.