부동산 개발의 관한 정책적 면에서의 장 단점 및 개선방안
분야
hwp1. 서론
토지는 인간의 생활터전이자 자연이며 생산을 이루는 기본적인 요소이며 개인의 재산이자 국가의 재산이다. 이처럼 인간의 삶에 있어 없어서는 안될 존재이다 보니 토지의 소유와 이용을 둘러싼 갈등이 수없이 이어져 왔다. 인간에게 생활,일,쇼핑,레저 등의 공간을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동인 부동산개발의 정책적 면에서의 장.단점과 개선방안을 논의 하고자 한다.
2. 본론
부동산시장은 일반적인 재화시장과는 달리 위치의 고정성 공급의 비탄력성과 같은 토지고유의 특성 때문에 불완전경쟁시장이 되기가 쉽다. 이웃의 토지이용행태에 따라 이익을 얻기도 하고 피해를 입기도 하는 외부효과도 빈번히 일어난다. 이와 같이 토지시장은 불완전경쟁과 외부효과 등으로 인해 ‘시장의 실패’가 자주 나타나게 된다. 부동산 정책이 필요한 이유는 바로 여기에 있다. ‘시장의 실패“로 인해 시장기구에만 자원배분을 맡길 수 없기 때문에 정부가 토지의 소유와 이용에 개입하게 되는 것이다. 정부의 시장개입 방법에는 크게 세가지가 있다. 직접개입과 간접개입 토지소유 및 이용규제가 그것이다. 직접개입 방법은 정부가 토지의 수요자 내지는 공깁자로 직접 시장에 나서는 방법이고, 간접개입 방법은 조세와 같은 경제적 유인책을 통해 수요자와 공급자의 행동을 특정 방향으로 유도하는 방법이다. 소유 및 이용규제는 정부규제를 통해 정책목표를 달성하는 방법이다. 이들 세가지 방법은 나름대로의 장.단점을 가지고 있어 어느 방법이 더 우월하다고 단정적으로 말할 수는 없다. 다만 최근에는 정부의 시장개입이 ’시장의 실패‘ 보다 더 나쁜 결과를 가져올 수 있다는 점이 강조되면서 가능한 한 시장기능을 활성화시키는 방향으로 정책의 초점이 바뀌고 있다. 정부가 직접 시장에 개입하거나 규제를 하는 것보다는 간접적인 방법으로 정책목표를 달성하는 것이 바람직하다는 것이다.
최근들어 정부의 시장개입 방식이 직접개입 내지는 규제에서 간접개입 방식으로 옮겨가고 있기 때문에 부동산 시장에 대한 정확한 이해와 정교한 정책수단의 필요성은 더욱 커지고 있다. 토지는 두가지로 나눌수 있는데 첫째는 현장자원으로서의 어떤 인공적인 노력이 가해지지 않은 자연상태로 존재하면서 직접적으로 여러 가지 사회적 이익을 발생시키는것이고, 둘째는 상품자원으로서의 노동과 자본을 투입하고 인위적인 노력을 가함으로써 사회적 이익을 발생시키는 것이다. 따라서 개발사업의 대상이 되는 토지는 상품자원으로서의 토지에 한정한다. 이 개발서업은 개발과정의 효율성, 개발이익의 배분의 형평성을 만족시켜야 한다. 개발과정의 효율성이란 토지의 개발로 인하여 지가가 상승할 경우, 주택이나 공장의 환경이 개선될
수는 있지만 입주 가능한 사람은 제한되어 있기 때문에 개발된 토지를 저렴하게 공급하는 노력이 필요하다. 배분의 형평성이란 개발비용과 개발이익의 당사자간에