분야
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Contents
리츠에 대한 기본적 개념
1
미국의 리츠
2
우리나라 리츠 현황
3
결 론
4
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"REITs 이야기는 경제의 성공 신화이다. REITs는 1960년 의회에서 만들 때 의도했던 것들을 그대로 실행하고 있다. 모든 투자자들이 소득-창출용 상업적 부동산 접근에 대한 꿈을 현실로 실현할 수 있도록 하였다. 또한 유동성으로 말미암아 투자자들이 쇼핑몰에서 아파트까지 재산을 다양한 유가증권 형태의 주식들로 사고 팔 수 있게 된 것이다."
- 미국 메릴랜드주 민주당 하원의원 벤 카딘
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리츠란 무엇인가?
리츠란 부동산의 전부 또는 일부를 취득하여
소유 개발 또는 관리를 통해 수익을 실현하고,
그 수익을 주로 배당금의 형태로 투자자에게
재분배하는 투자회사(mutual fund) 또는
투자신탁(investment trust) 형태를 의미
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다수 투자자들로 부터 자금을 모집하여 부동산이나 부동산관련 대출, 유가증권 등에 투자하고 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁
회사형
투자신탁형태인 뮤추얼펀드
미국에서 발전
신탁형
투자신탁형태, 일명 수익증권
호주에서 발전
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두 제도는 소액투자자들로부터 자금을 모아, 개별투자자를 대신해 부동산의 취득처분개발개량하거나 이를 위해 필요한 자금을 대출하고, 이에 따라 발생되는 수익을 투자자에게 되돌려 주며, 이 과정에서 손실이 발생해도 개인 투자자가 감수해야 한다는 점에서 같다.
부동산투자회사제도는 투자자가 회사의 주식을 구입하면서 주주가 되고 부동산투자회사는 이 자본금으로 부동산에 투자하며 일반 주식회사와 같이 특별한 사유가 없는 한 사업을 지속적으로 행할 수 있다. 그리고 개인 투자자는 돈이 필요할 때 주식을 주식시장에서 팔 수 있다. 이에 반해 계약형은 투자대상 및 기간을 사전에 확정하여 투자자를 모집하고 투자자는 은행으로부터 수익증권을 받는다. 그 때문에 개인 투자자는 계약기간까지 돈을 맡겨놓아야 한다.
수익 면에서도 두 제도는 차이가 있다. 부동산투자회사에 투자할 경우 투자 수익은 크게 두 가지로 나눈다. 첫째는 임대수익과 같이 자산을 운영하면서 발생되는 수익으로 매년 결산후 90%이상을 배당금으로 투자자에게 되돌려 주며, 이익배당은 금전배당으로 한다. 둘째는 투자한 부동산 가치가 상승하여 주식을 팔 때 발생되는 주식의 매매차익이다. 반면 계약형은 신탁기간이 끝나고 그 시점까지 발생된 임대수익, 매매차익 등에 제반관리비, 수수료를 빼서 생기는 수익 전액을 투자자에게 돌려주는 것이다.
리츠의 종류 - 투자대상에 따라
총 투자자산의 75%
이상 부동산
소유지분 투자
지분형
총투자자산의 75%
이상을 부동산관련
대출, 저당담보부증권
등으로 구성
부동산의 취득,
관리, 운용까지
하는 형태
모기지형
혼합형
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리츠의 종류-투자대상에 따라
투자대상
지분형
모기지형
투자대상사전지정
대상불특정
대상특정
차입효과여부
금융차입
차입없음
모집금액확정여부
개방형
폐쇄형
기한한정여부
무기한
기한부
법적조직
회사형
신탁형
관리형태
자기관리
외부관리
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리츠도입
리츠의 유용성
세제혜택
수익성
유동성
안정성
관리운용의 전문성
리츠의 유용성
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안정성
레만 브라더스(Lehman Brothers)의 “리츠 연차보고서 1996”에 의하면 S&P 500 지수로 일반주식의 기복이 1이라 할 때 리츠는 0.59로 주식에 비해 훨씬 안정적
2. 수익성
1년에 2차례 배당이 주어지고, 부동산 가격상승에 따른 시세차익, 처분이익이
얻어질 수 있다.
3. 유동성
부동산의 단점인 환금성 문제 해결, 주식의 환금성이라는 장점을 가짐
4. 세제혜택
부동산을 살 때에 취득세와 등록세가 만만치 않은데, 이를 면제받을 수 있다.
5. 관리 운용의 전문성
-. 부동산을 사고 파는데 따르는 복잡한 절차, 건물 유지, 보수, 관리에 직접 신경 쓸 필요가 없다. 자신이 직접 건물 관리에 신경쓰는 것 보다 훨씬 관리가 잘된다.
-. 임대사업을 할때에 세입자가 들어오고 나가는 것, 임대료 책정하는 문제 등의 골치 아픈것에도 신경쓸 필요가 없다.
미국 리츠 도입배경
1) 리츠의 역사
1960년대: 미국 REITs 관련법 제정을 통해 도입
1970년대: 1차 오일 쇼크로 이자 급상승, Mortgage REITs 파산확산
1980년대: 공급과잉으로 부동산가격폭락, 부동산및금융업계 대파산
1990년대: 부동산저가매입, 이자율급락으로 REITs로 자금집중
최근: REITs 경쟁심화, 자금유입감소
2) 리츠 상장 현황
현재 약 200여개의 REITs, 자산규모는 약 330 Billion (2005년 기준)
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1969.2차 세계대전 이후 복구사업 위해 투자자금의 대형화 필요
1980년 말. 자산디플레이션으로 위축
1990년 중반 경제성장과 부동산 가격상승으로 다시 활황