법4 공통251 부동산법제 甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매
분야
hwp2. 근저당권자 丙과 임차인 乙에 대한 배당 우선 순위
3. 결론
참고문헌
임차인 乙이 영업해온 Y건물의 1층은 커피영업을 영위하며 영리를 목적으로 하는 영업용 건물에 해당하고, 사업자등록에 대한 기술은 없지만, 사업자등록을 했을 것으로 충분히 간주할 수 있는 상황으로 보인다. 따라서 임차인 乙이 점유한 Y건물의 1층은 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 상가건물 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조
에 해당하며, 지난 1년간 이 건물의 점유와 사업을 영위하면서 간주되는 사업자등록에 기반, 상가건물 임대차보호법 제3조 1항의 대항력을 갖추었다고 할 수 있다. 즉 제3자로부터 임차인이 건물에서 영업할 때 보호받을 수 있는 권리가 성립되는 것이다.
1. 임차인 乙의 상가건물 임대차보호법에 의한 보증금 보호
임차인 乙이 영업해온 Y건물의 1층은 커피영업을 영위하며 영리를 목적으로 하는 영업용 건물에 해당하고, 사업자등록에 대한 기술은 없지만, 사업자등록을 했을 것으로 충분히 간주할 수 있는 상황으로 보인다. 따라서 임차인 乙이 점유한 Y건물의 1층은 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 상가건물 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조
에 해당하며, 지난 1년간 이 건물의 점유와 사업을 영위하면서 간주되는 사업자등록에 기반, 상가건물 임대차보호법 제3조 1항의 대항력을 갖추었다고 할 수 있다. 즉 제3자로부터 임차인이 건물에서 영업할 때 보호받을 수 있는 권리가 성립되는 것이다. 또한 상가건물 임대차보호법 제5조 2항에 의해 제3자에 대한 대항력을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고 있는 바, 임차인 乙의 보증금은 일정 수준 법에 의해 보호받을 수 있다. 이에 더하여 Y건물의 주소지가 서울시이므로 임대차보호법 시행령 제6조에 의해 우선변제를 받을 소액 임차인의 조건에 해당하는 보증금 6천500만원 이하에 해당하여 소액 임차인으로서의 보증금의 보호를 받을 수 있게 된다.
2. 근저당권자 丙과 임차인 乙에 대한 배당 우선 순위
근저당권자 丙은행은 민법 제356조에 의해 甲이 담보로 제공한 Y건물에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선 변제를 받을 권리를 가지게 된다. 따라서, 2024년 3월 10일에 Y건물에 대한 근저당권을 설정하였던 사실에 기반하여 임차인 乙이 2023년 3월 10일에 임대차 계약을 체결하더라도 원칙상으로 근저당권자인 丙은행이 우선 변제권을 갖게 된다. 그리고 경매를 통해 발생하는 임차건물의 환가대금에 대해서도 丙은행이 우선 변제권을 행사하여 1억원을 배당받게 된다. 하지만, 이 경우 임차인 乙또한 임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 가지며 상가건물 임대차보호법 시행령 6조에 의해 보호를 받는 소액 임차인에 해당하여 丙과 배당의 우선 순위에 대한 다툼이 발생할 수 있다. 상가건물 임대차보호법 제14조 1항에 따르면, 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있고, 시행령 제6조에 의한 소액 임차인으로서의 자격을 갖추고 있다. 따라서 민사집행법 제145조, 상가건물 임대차보호법 14조에서 정한 매각대금의 배당에 대해 법률에 의한 우선순위를 정하면, 민법에서 정한 경매의 집행비용, 부동산의 보존 등을 위해 지출한 필요비, 유익비를 제외하고 가장 높은 우선순위는 상가건물 임대차보호법 시행령에 의한 상가의 소액보증금에 해당한다. 따라서, 임차인 乙의 보증금은 근저당권자 丙에 앞서 우선 변제를 받을 수 있다.
3. 결론
본 사례에서 경매에 의한 배당 최우선 순위는 상가건물 임대차보호법 및 시행령에 의해 대항력과 소액임차인의 조건을 갖춘 乙의 보증금이며, 보호를 받을 수 있는 범위는 시행령 7조에 2천200만원이내 이므로 임차인 乙의 보증금 1천만원은 전액 변제를 받을 수 있다. 따라서 낙찰금액 1억 5천만원중 최우선 변제가 이루어지는 임차인 乙에 대한 보증금 1천만원이 우선 변제가 되고, 남은 1억 4천만원 중 그 다음 배당 순위인 근저당권자인 丙은행의 채권액 1억원이 변제가 되게 된다. 이후 남은 4천만원은 Y건물의 전 소유자였던 甲에게 귀속되게 된다.
참고문헌
1. 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제5조, 제14조
2. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조, 제7조
3. 민사집행법 145조