분야
hwp(1) 사 건
▣ 임대차 종속중에는 우선변제를 받을 수 없는가?
▣ 우선변제를 받기 위해서는 대항력의 요건은 어느 때까지
존속하여야 하는가?
(2) 이해관계인의 이의
(3) 임차권등기명령*민법에 의한 주택임대차등기
2.임차권등기명령
(1) 의의
(2) 효력
3.민법에 의한 주택임대차등기
4.경매에 의한 임차권의 소멸
(a) 주택임차권의 대항력의 요건인「주택의 인도와 주민등록」은 임차인이 우선변제를 받기 위한 요건이기도 하다. 즉 이 대항요건과 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 임차인과, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖춘 소액임차인은 우선변제권을 가진다.
(B)대항력의 경우에는 위 대항요건은 계속 존속하여야 경락인 등 임대인의 지위를 승계한 자에게 임차권을 주장할 수 있다. 이에 반해 우선변제의 경우에는 그 권리의 내용이 다른 점에서 같아야 할 이유가 없는데, 동법은 어느 때까지 대항요건을 유지하여야 하는지에 관해서는 정함이 없다. 이 문제는 우선변제를 받는 위 두 가지 임대차의 경우에 공통되는 사항이다.
(r) 이론적으로는 우선변제권을 행사하는 시점, 즉 배당요구를 하는 시점까지 대항요건이 존속하면 될 것으로 해석되지만, 여기에는 다음과 같은 문제가 있다. 즉 다수의 임차인 및 가장임차인의 출현을 막기 어렵다는 것이다. 예컨대 우선변제권이 있는 A라는 임차인이 배당요구를 하고 즉시 퇴거한 후 B라는 임차인이 다시 그 주택을 인도 받고 주민등록을 옮긴 다음 확정일자를 갖추고 배당요구를 하면 그 새로운 임차인에게도 동법 제3조의 2 제2항에 의해 우선변제권이 인정된다. 배당요구는 경락기일까지 할 수 있으므로 또 임대차기간이 남아 있는 경우에도 이를 해지하고 배당요구를 할 수 있으므로, 위와 같은 예가 되풀이 되면 결국 동일한 임차주택에 우선변제권이 인정되는 임차인이 다수 생기게 되어 부당할 뿐만 아니라, 이를 악용하면 가장임차인이 얼마든지 발생할 수 있게 되는 문제가 있다. 민일영, “주택임차인의 우선변제를 위한 대항요건의 종기”,판례월보 제338호, 28면 이하
따라서 위와 같은 문제를 해소하기 위해서는, 처음의 임차인이 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지하는 것을 요건으로 할 필요가 있고, 그 이후에는 사실상 새로운임차인이 배당요구를 할 수가 없게 되므로 이것이 가능하게 된다. 판례도「대항력의 요건은 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다」고 하여, 그 취지를 같이하고 있다. 민사집행법 제84조 1항에 의하면, 집행법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구의 종기를 정하여야 하는 것으로 규정하므로, 이 기간까지 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 유지하는 것을 전제로 하여 우선변제권을 가질 수 있다.
(2)이해관계인의 이의
임대차인의 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있고, 동법은 이에 관해 규율한다.(동법 3조의 2 제4항~제6항.)