분야
hwpⅡ. 주택 임대권 대항력
1. 요건
(1)주택의 인도
(2)주민등록
2. 대항력의 발생시기
3.대항력의 내용
(1)양수인에 대한 관계
(a)임대인의 지위의 승계
(b)임대차의 만료와 대항력
(2)제3자에 대한 관계
4.임차주택의 매도인의 담보책임
Ⅱ.주택 임대권 대항력
주택 임대차보호법 제3조(대항력 등)「1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 3. 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 4. 민법 제575조 제 1항. 제 3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. 5. 민법 제536조의 규정은 제4항의 경우에 이를 준용한다.」
1.요건
민법은 부동산임대차에 관해 이를 등기한 때부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것으로 규정하지만(621조2항), 주택임대차의 경우에는 본조에 의해 주택의 인도와 주민등록만으로, 또 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생기는 점에서 다르다.
(1) 주택의 인도
학설 중에는, 인도는 주택에 대해 법률관계를 맺으려는 제3자로 하여금 임차권의 존재를 알수 있도록 하려는 취지에서 요구되는 것이어서, 현실인도, 간이인도 및 반환 청구권의 양도에 의한 인도의 경우는 포함되지만, 점유개정에 의한 인도는 임대인이 그대로 주택을 점유하므로 이를 부인하는 것이 타당하다는 견해가 있다. 한편 임차인이 인도를 받은 이상, 그 후 전대를 한 경우에도 임차인은 간접 점유를 하는 것이므로 인도의 상태는 유지된다.
(2) 주민등록
주민이 거주지를 이동하면 전입신고, 주민등록표의 이송, 주민등록표의 정리 및 작성의 순서로 주민등록 절차가 진행되므로 (주민등록법14조), 전입신고를 하더라도 주민 등록이 되기까지는 시간적 간격이 있고, 그래서 주택 임대차보호법은 그 보호의 공백을 메우기 위해 전입신고를 한 때 에 주민등록이 된 것으로 본다고 정한 것이다(동법3조 1항 제2문).